一、背景和目的

　　為解決南海區(qū)歷史形成的土地利用碎片化問題，加快土地利用方式的改革創(chuàng)新，推動產(chǎn)業(yè)用地成片連片利用，促進實體經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展，市自然資源局南海分局起草了《關于深化土地利用方式改革推動城鄉(xiāng)融合集聚發(fā)展的若干措施》（以下簡稱“若干措施”）。

　    二、文件主要內(nèi)容

　　（一）框架構(gòu)成

　　“若干措施”包括五大部分，共十八條措施。

　　（二）主要內(nèi)容

　　1.構(gòu)建國土空間規(guī)劃體系，奠定產(chǎn)業(yè)集聚基礎

　　【解讀】主要政策要點包括：

　　一是構(gòu)建規(guī)劃體系，引領產(chǎn)業(yè)用地集聚開發(fā)。優(yōu)化工業(yè)用地布局，劃定不少于190平方公里工業(yè)用地紅線，謀劃產(chǎn)業(yè)空間集聚，劃定10個以上萬畝產(chǎn)業(yè)用地集聚區(qū)。主要是利用國土空間規(guī)劃編制的契機，謀劃落實同類土地集聚規(guī)劃。二是制定村級工業(yè)園升級改造空間與產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，細化落實改造計劃。編印《南海區(qū)村級工業(yè)園升級改造空間與產(chǎn)業(yè)規(guī)劃》，劃定產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、主題產(chǎn)業(yè)社區(qū)、儲備整備空間、騰退區(qū)、騰挪安置區(qū)等集中改造區(qū)域，主要是在規(guī)劃基礎上劃定改造區(qū)域。

　　2、實施全域土地綜合整治，實現(xiàn)土地集中歸并

　　【解讀】主要政策要點包括：

　　一是建立騰退“一張圖”，2年拆舊復墾1萬畝。劃定騰退區(qū)，制定拆舊復墾任務清單。2023年12月31日前，完成1萬畝拆舊復墾任務。主要是摸查零散土地基礎上，分鎮(zhèn)街落實騰退任務。二是建立利益平衡機制，助力空間布局優(yōu)化。完善“地券”制度，建立周轉(zhuǎn)“指標池”，探索房券和財政資金獎勵和引入市場資金的方式，平衡土地調(diào)整導致的利益增減。通過地券、房券、綠券等利益平衡機制的運用，來推動拆舊復墾。三是集中建設產(chǎn)業(yè)保障房，承接產(chǎn)權(quán)及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。低效建設用地在征收、整備或騰退后獲得“房券”，再以房券兌換相應面積的產(chǎn)業(yè)保障房，2023年12月31日前，全區(qū)建成200萬㎡產(chǎn)業(yè)保障房作為村集體兌換房票之用（其中桂城、里水、大瀝各30萬㎡；獅山50萬㎡；九江、丹灶、西樵各20萬㎡），主要是明晰保障房的作用和落實保障房的建設任務。

　　3.實施集體土地嚴格管控，防止土地碎片利用

　　【解讀】主要政策要點包括：一是嚴格管控騰退區(qū)土地利用，助力土地騰退。在劃定的騰退區(qū)，擬騰退土地不得實施新建、加建、改建、擴建等行為。不得以出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押等方式轉(zhuǎn)移使用權(quán)或租賃權(quán)。實施騰退區(qū)的嚴格管控。二是劃定連片城市更新單元，限定優(yōu)惠政策適用范圍。按照連片改造需要，全區(qū)統(tǒng)一劃定面積不低于300畝的多個連片城市更新單元（單元內(nèi)可含非“三舊”土地）。位于城市更新單元內(nèi)且納入標圖建庫的項目繼續(xù)享受各類“三舊”改造政策。城市更新單元外的項目，無論是否納入標圖建庫，不再享受“三舊”改造政策。限制零散用地，尤其是工改居項目的城市更新，為連片改造打下基礎。三是強化入市管控，禁止土地零散使用。在產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)內(nèi)，土地面積小于30畝的地塊不允許單獨入市。對集聚區(qū)內(nèi)零散土地實施嚴格管控，防止產(chǎn)生新的碎片化。

　　4.靈活創(chuàng)新土地利用模式，促進土地連片利用

　　【解讀】主要政策要點包括：一是加強土地征收和整備，確保招商引資需求。強化政府統(tǒng)籌，產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)內(nèi)的集體土地優(yōu)先通過征收、整備、統(tǒng)租等方式由政府統(tǒng)籌使用。每年要實現(xiàn)政府統(tǒng)籌連片工業(yè)用地8000畝（其中獅山2000畝，其他鎮(zhèn)（街道）各1000畝）。確定政府統(tǒng)籌利用土地的方式以及任務。二是探索產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移歸并，促進集體土地連片利用。試行將集體土地所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移到一個主體名下，由同一個主體統(tǒng)籌開發(fā)利用。鼓勵土地產(chǎn)權(quán)歸并，促進連片開發(fā)。三是允許土地空間靈活調(diào)整，促進同類土地歸并集中。產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)內(nèi)，不同建設用地之間可進行靈活空間調(diào)整，空間調(diào)整不視為土地置換，依照稅收法律、行政法規(guī)規(guī)定享受相關稅收優(yōu)惠。放開不同土地類型的空間調(diào)整限制，促進土地歸并集中。四是征改并用，推動產(chǎn)業(yè)社區(qū)土地連片征收。將符合條件的村級工業(yè)園，按照確定的用途比例（公共設施40%、工業(yè)30%、居住20%、商業(yè)10%），參照“三舊政策”折算土地補償款連片征收?！叭f”占比超60%的工業(yè)用地可以協(xié)議出讓。利用征改并用制度，以平衡“三舊”土地和非“三舊”土地的收益，促進土地連片征收。五是探索建立“政府管控、國企主導、市場化運作”模式，促進產(chǎn)業(yè)用地連片開發(fā)。區(qū)政府直接授權(quán)同意全資國有企業(yè)一二級開發(fā)和園區(qū)運營聯(lián)動的特許經(jīng)營模式，吸納社會資本入股聯(lián)營，實施“一園一國企一平臺”策略。鼓勵國有企業(yè)以各種方式介入村改。

　　5、建立多項保障體制機制，確保土地連片利用

　　【解讀】主要政策要點包括：一是制定財政保障措施，引導土地連片利用。建立產(chǎn)業(yè)用地收儲成本區(qū)、鎮(zhèn)（街道）負擔機制，對土地出讓收益分成比例進行適當調(diào)整。按照連片改造需要優(yōu)化村改扶持獎勵政策。從優(yōu)化土地收益分配和村改資金獎勵著手，提高鎮(zhèn)街和市場主體連片改造的積極性。二是推行容缺審批，促進產(chǎn)業(yè)用地高效開發(fā)。產(chǎn)業(yè)用地供應開發(fā)的職能部門建立容缺審批機制，實現(xiàn)高效審批。建立容缺審批機制，推動連片項目快速改造。三是建立常態(tài)化聯(lián)合執(zhí)法機制，嚴厲打擊違法用地。建立多部門多環(huán)節(jié)聯(lián)動的區(qū)鎮(zhèn)聯(lián)合執(zhí)法架構(gòu)，重點查處村級工業(yè)園騰退區(qū)、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、主題產(chǎn)業(yè)社區(qū)等重點難點堵點區(qū)域。建立聯(lián)合執(zhí)法機制，打擊違法用地，為土地集中利用掃清障礙。四是建立評估和競爭機制，確保資源優(yōu)化配置。設立產(chǎn)業(yè)用地供需聯(lián)合評估機構(gòu)，建立土地資源配置機制，實現(xiàn)連片產(chǎn)業(yè)用地與招商引資項目的最優(yōu)配置。建立財政獎勵資金和用地指標競爭機制，確保效率高的鎮(zhèn)街和項目優(yōu)先獲得支持和獎勵。優(yōu)化土地資源和資金配置機制，提升土地利用效率。

　　另外明確了文件的實施期限和實施要求、解釋單位。

　　佛山市自然資源局南海分局

　　2021年12月23日