文/呂韜

怕什么來什么！盼什么沒什么！

7月30日，政治局提出，不把房地產(chǎn)當(dāng)做短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段之后，地產(chǎn)資金越收越緊，一城一策越來越嚴(yán)。

樓市擁躉原本寄希望，央行降息，樓市能夠雨露均沾，結(jié)果，央行一句話，最大希望徹底破滅！

2019年8月20日，央行副行長(zhǎng)出席國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)，在回答權(quán)威媒體中央廣播電視總臺(tái)央廣記者，關(guān)于個(gè)人房貸利率會(huì)不會(huì)做相應(yīng)調(diào)整的提問時(shí)，央行副行長(zhǎng)態(tài)度明確，觀點(diǎn)鮮明，說出關(guān)鍵八個(gè)字：

房貸的利率不下降。

樓市最大預(yù)期  徹底落空！ 調(diào)控政策千千萬，制勝法寶就一件——房貸利率。 中國(guó)樓市20年，最成功的調(diào)控措施，當(dāng)屬房貸利率。 

上圖，房貸利率走勢(shì)和居民中長(zhǎng)期貸款表現(xiàn)出明顯的同步性。右側(cè)坐標(biāo)軸，從上到下，房貸利率越來越高，也就是說，這種同步性，其實(shí)是負(fù)相關(guān)，繼房貸利率越高，居民中長(zhǎng)期貸款代表的購(gòu)房意愿越低。

 歷來，只要房貸利率足夠高，買房的意愿自然，“水降船低”！ 以往，只要降息，樓市必定受益，而且時(shí)間越長(zhǎng)越受益，堪稱終極大贏家，但這次： 舉世皆降我獨(dú)挺，眾人皆降我獨(dú)漲！ 8月20日，根據(jù)中國(guó)貨幣網(wǎng)的數(shù)據(jù)，央行新降息工具——LPR，1年期報(bào)價(jià)為4.25%，比上一次報(bào)價(jià)降低6個(gè)基點(diǎn)；而5年期報(bào)價(jià)為4.85%，比老降息工具——長(zhǎng)期（5年以上）貸款基準(zhǔn)利率低5個(gè)基點(diǎn)。 央行8月17日的時(shí)候說過，新創(chuàng)設(shè)的5年期LPR，主要目的就是為房貸利率作參考。 8月20日，5年期的LPR微微微微降低了5個(gè)基點(diǎn)，按道理講，房貸利率整體也應(yīng)該跟隨小小小小幅度下降。 但實(shí)際上，房貸利率的參考降低了，房貸利率本身并沒有降低。 根據(jù)融360最近的數(shù)據(jù)，8月以來，大連、寧波、蘇州、杭州、長(zhǎng)沙等城市上調(diào)，上浮范圍越來越廣，頻率快的甚至一月內(nèi)多次上調(diào)，而且，多是國(guó)有銀行牽頭，全國(guó)性股份行及城商行跟進(jìn)。 另外，文章最開頭也說道，央行副行長(zhǎng)在降息當(dāng)天，簡(jiǎn)單粗暴地告訴樓市：

即便降息了，房貸利率也不會(huì)降低。

說到這，慧眼識(shí)珠的檀香估計(jì)會(huì)看出一個(gè)矛盾。 啥矛盾？ 

央行17日的時(shí)候說，5年期LPR是房貸利率的參考，現(xiàn)在參考降低了；央行20日的時(shí)候卻又表示：房貸的利率由基準(zhǔn)利率變?yōu)閰⒖糒PR，參考的基準(zhǔn)變了，但利率水平不能下降。
 乍看起來，央行17日和20日的話，前后好像有點(diǎn)矛盾，為此央行副行長(zhǎng)20日的時(shí)候也特別回應(yīng)道： 過幾天人民銀行將會(huì)發(fā)布關(guān)于個(gè)人住房貸款利率政策的公告，有一些細(xì)節(jié)現(xiàn)在我們還正在調(diào)研，調(diào)研以后再明確。 盡管細(xì)節(jié)還沒出來，也確實(shí)存在小瑕疵，但央行的瑕疵，其實(shí)可能更反映出一個(gè)堅(jiān)決的態(tài)度： 沒錯(cuò)，為了經(jīng)濟(jì)，各期限的貸款利率都應(yīng)該要降低，但對(duì)決策層來說，降低利率可以，但絕不希望是普遍性的，而應(yīng)該是定向的。 正如政治局會(huì)議的表態(tài)，“不把房地產(chǎn)當(dāng)做刺激手段”意味著，不應(yīng)該給房地產(chǎn)行業(yè)降利率；“穩(wěn)制造業(yè)”，希望前更多流入制造業(yè)，讓制造業(yè)利率降低的更多。 其實(shí)，央行公布新降息工具LPR和政策利率麻辣粉掛鉤那一刻，就已經(jīng)給樓市擁躉下了決絕書！ 怎么講？ 在央行17日公布利率市場(chǎng)化方案之前，葉檀財(cái)經(jīng)曾經(jīng)對(duì)利率市場(chǎng)化并軌方案做過多次推演，市場(chǎng)化程度深的話，應(yīng)該直接和SHIBOR等更市場(chǎng)的利率掛鉤，真正實(shí)現(xiàn)并到一條軌道上。 但，結(jié)果政策利率MLF勝出，意味著并軌并沒有很徹底，LPR仍然是一種靠近政策，相對(duì)遠(yuǎn)離市場(chǎng)的利率。 從央行公眾號(hào)給出的利率圖譜上也能看出來，LPR單獨(dú)開辟了一條線路，通過央行調(diào)控政策利率直接連接到貸款利率，“繞過”了市場(chǎng)利率的環(huán)節(jié)。 

這種方式，說實(shí)話更符合當(dāng)前中國(guó)的國(guó)情。 主要的原因有兩個(gè)，一個(gè)是不走存款利率，不加劇銀行存款競(jìng)爭(zhēng)，減少存款利率抬升的可能，從而避免從存款傳到到貸款，引起整個(gè)貸款利率的短期提升； 第二，房地產(chǎn)20年，養(yǎng)成了投資者以及銀行，資金供給兩端對(duì)房地產(chǎn)的偏好，只要這種偏好沒有抑制住，那利率越接近市場(chǎng)，就意味著錢最終可能流到房地產(chǎn)市場(chǎng)。 所以，當(dāng)前，用更政策的利率，而非更市場(chǎng)的利率，階段性，分步走利率市場(chǎng)化，更適合中國(guó)控制房地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)！ 從決策層到央行，這么煞費(fèi)苦心的控制房地產(chǎn)，說真的，這次真不一樣。 另外，最近深圳超級(jí)文件《中共中央 國(guó)務(wù)院關(guān)于支持深圳建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)的意見》出臺(tái)之后，不少人覺得深圳房?jī)r(jià)未來可能會(huì)有異動(dòng)，甚至重新快速上漲。 之前，在文章《終極大利好！堪比1978！深圳 即將二次騰飛！》里，曾經(jīng)說過深圳房?jī)r(jià)大漲，是不可能的。 這里，再次進(jìn)行一下說明。 要知道，文件叫深圳建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)。 先行示范區(qū)不僅僅意味著是經(jīng)濟(jì)發(fā)展，科技創(chuàng)新，法制建設(shè)的示范區(qū)，還意味著，深圳可能成為中國(guó)樓市調(diào)控，房?jī)r(jià)表現(xiàn)的示范區(qū)。 和雄安，海南一道，成為中國(guó)樓市調(diào)控的脊梁！ 深圳，成為房?jī)r(jià)示范區(qū)，深圳有充分的條件。 （圖片來自視覺中國(guó)）

最核心的一條，深圳的土地收入在財(cái)政收入的占比不到10%，深圳完全有能力，不依賴土地，自行發(fā)展，深圳已經(jīng)失去了啟動(dòng)樓市的核心動(dòng)力。 從深圳政府對(duì)樓市布局來看，同樣如此。 除了以前提到的，2018年8月深圳提出二次房改，人才房和保障房供應(yīng)要占到60%等頂層設(shè)計(jì)以外，一些細(xì)節(jié)也能看出深圳控樓市的決心。 比如，2019年7月13日，據(jù)經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)，深圳樓市唯一官方背書，素有“深圳樓市晴雨表”之稱的深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)，從4月份開始就不再公布新房和二手房的成交均價(jià)、成交總金額。 把房?jī)r(jià)上交，去房?jī)r(jià)，去房產(chǎn)投資價(jià)值，同樣能看出深圳調(diào)控樓市的態(tài)度。 當(dāng)然，如果深圳樓市再出現(xiàn)風(fēng)吹草動(dòng)，幾乎可以確定，深圳會(huì)有針對(duì)性的繼續(xù)加碼樓市。 總而言之一句話，中國(guó)樓市20年，從2019年開始，進(jìn)入新紀(jì)元！